Cette page a pour objectif de rassembler les différentes informations disponibles en ligne utiles pour les coopératives d’habitant-es. Elle est constamment en cours d’élaboration.

Définition d’une coopérative d’habitation

La coopérative d'habitation peut être vue comme la troisième voie entre la location et la propriété. C'est pourquoi il n'est pas toujours aisé de comprendre - et de faire comprendre - les enjeux de ce mode d'habiter. La présente page a pour mission de présenter les principales ressources en ligne utiles aux coopératives en Suisse. 

La coopérative d'habitation est régie par le code des obligations qui régit toutes les formes de sociétés coopératives, aux articles 828 et suivants. Elles doivent donc répondre aux critères essentiels : un minimum de sept membres, des statuts, des organes dirigeants désignés (art. 830). Une fois les statuts rédigés, la société doit s'enregistrer au Registre du Commerce (RC) où elle a son siège. Elle obtient ensuite la personnalité juridique, autrement dit, la capacité de signer des actes pour elle-même et d'engager sa responsabilité. Il vaut la peine de lire une fois les dispositions légales relatives aux coopératives, afin de rédiger correctement les statuts, au besoin de se faire aider. L'ARMOUP propose à la vente des statuts-type et peut fournir une aide, sous forme de coaching (gratuit pour les nouveaux membres) pour rédiger les statuts. Pour en bénéficier, ils suggèrent de contacter leur secrétariat général.

Les institutions et acteurs actifs en Suisse

L'ARMOUP est l'Association romande des maîtres d'ouvrage d'utilité publique. Elle est la principale organisation qui soutient les coopératives en Suisse romande. Elle jouit d'une très bonne relation avec les pouvoirs publics, s'engage pour des logements abordables sur le plan politique et propose de nombreuses ressources pour les coopératives d'habitation. Elle est la branche régionale de la faîtière nationale, la fédération des maîtres d'ouvrage d'utilité publique.

L'ARMOUP propose différentes formations tout au long de l'année scolaire à destination des membres des coopératives. Ces formations abordent différentes thématiques comme la gestion financière (deux modules), la construction et la rénovation, la gestion courante, ou encore le règlement des conflits. Chaque module dure un jour. Ces formations coûtent entre 300chf (pour un module) et 2'500CHF (pour la totalité des huit modules). On trouve un document en ligne avec toutes les informations détaillées. Les cours ont lieu à Lausanne et chaque module n'est donné qu'une fois par année ; il est donc important d'anticiper les formations utiles dans l'année. En règle générale, les participant-es rapportent de très bons retours de ces formations.

Devenir membre de l'ARMOUP n'est pas obligatoire, mais cela permet de bénéficier de tarifs préférentiels aux formations, d'obtenir des réponses précises sur des questions pointues - financières et juridiques notamment, et depuis peu, d'avoir accès au forum de l'ARMOUP. En devenant membre, vous recevrez aussi la revue Habitation, qui présente chaque trimestre les réalisations des coopératives d'habitation.

Financement d’une coopérative

Le financement d'une coopérative nécessite une connaissance approfondie des options et des systèmes qui le sous-tendent. L'accompagnement par un assistant à maître d'ouvrage (AMO) durant la phase de l'appel d'offres s'avère bien souvent indispensable. L'ARMOUP, via son site "fonder-construire-habiter" explique les fondamentaux du financement d'une coopérative. Elle explique notamment les différentes possibilités, et notamment l'accès à des fonds publics ou à des prêts à taux préférentiels. Certains instruments financiers sont même réservés aux maîtres d'ouvrage d'utilité publique.

D'autres fondations sont disposées à participer financièrement à des coopératives et participent à la création de logements à loyers abordables. L'ARMOUP propose un tableau comparatif de ces fondations. Comme dit précédemment, l'ARMOUP propose deux formations spécifiquement dédiées au financement des coopératives.

La faîtière des Coopératives suisses gère un fonds octroyé par la Confédération, et plusieurs fondations (Fonds de roulement et Fonds de solidarité) qui soutiennent financièrement les coopératives d'habitation. Un document très détaillé permet de comprendre les exigences légales et la réalisation d'un plan financier. De nombreux documents sont également à télécharger sur le site de l'Office fédéral du logement, expliquant le fonctionnement du financement public pour les coopératives d'habitation.

Enfin, il faut savoir que lorsque la Ville de Lausanne cède des terrains aux coopératives, elle prend généralement entre 12 à 15% de parts sociales dans chaque coopérative, et participe donc à sa constitution de fonds propres.

L’acquisition/la construction d’un immeuble

Pour l'acquisition d'un bien immobilier, deux principales options se présentent : l'acquisition d'un bien à un propriétaire privé ou l'acquisition de droits à bâtir sur un terrain public.

Tout d'abord, la coopérative peut postuler à des terrains appartenant à des propriétaires privés. L'opportunité se présente parfois dans des petites communes, où des propriétaires de maisons préfèrent vendre leur bien à des groupes qui s'engagent à le conserver/rénover, plutôt que de le vendre à des promoteurs immobiliers en vue de nouvelles constructions. Ces opportunités ne sont pas faciles à trouver, et passent souvent par le bouche à oreille. Le réseau de notre Association reçoit parfois des propositions pour des maisons à vendre en dehors des villes.

En Ville de Lausanne, c'est plutôt l'acquisition de droits à bâtir spécifiquement destinés à des coopératives qui devient peu à peu la norme. En effet, la Ville de Lausanne mène depuis une quinzaine d'années (projet Métamorphose) une politique favorable aux coopératives en leur réservant des terrains dans les nouveaux quartiers. La Ville conserve la propriété du terrain et octroie des droits de construction en superficie. Elle perçoit ensuite des rentes sur la "location" du terrain (aussi connus sous le nom de DDP, droits distincts et permanents). Les coopératives prennent alors part à un quartier où cohabitent différents investisseurs : des coopératives d'habitants, mais aussi des sociétés publiques, des promoteurs privés et des sociétés d'utilité publique. Cette répartition est détaillée dans un document relatif au projet Métamorphose.

Actuellement, trois quartiers ont prévu d'accueillir des coopératives : l'actuel écoquartier des Plaines-du-Loup (qui accueillera à terme 11'000 habitants-emplois) ; le futur écoquartier des Prés-de-Vidy (2'000 habitants-emplois) et le futur écoquartier de Malley-Gazomètre à l'ouest de la Ville. Les coopératives doivent postuler durant l'appel d'offres publique pour les terrains attribués par la Ville. Toutes les informations seront communiquées sur ce lien, à consulter donc régulièrement.

L'acquisition et la transformation d'un immeuble en coopérative d'habitant-es est une possibilité supplémentaire. Elle se révèle néanmoins complexe dans les faits, dû à deux principaux obstacles : la présence de locataires qui ne souhaitent pas forcément acquérir des parts sociales et devenir coopérateur-rices ; et la compétition avec des promoteurs immobiliers aptes à augmenter la pression immobilière pour l'achat de l'immeuble. Cette stratégie reste toutefois possible et peut notamment s'avérer intéressante dans des communes où la pression immobilière est moins forte.

Les autorités publiques

Le bureau Métamorphose est, à Lausanne, l'organe chargé du développement immobilier et urbain. Dans un document synthétique, le bureau montre son programme d'action de 2007 à 2035. Comme dit plus haut, trois principaux développements urbains seront d'intérêt pour les coopératives dans les prochaines années : les Plaines-du-Loup, les Prés-de-Vidy et Malley-Gazomètre.